很多jms都困扰着一个问题:在
法国长期
生活的我们，以后年纪大了怎么办？养老金从何而来？
我们这里大多数jms都是先
留学后工作的，加上法国一再延长养老金的缴纳年限，不知道42年后我们这些辛勤工作的jms有几个能享受到法国的养老金的。简单算一笔帐硕士毕业26岁参加工作，再加上42年的cotisation,等到可以退休的年纪已经是68岁高龄了，当然这一方面要保证我们的健康情况允许工作到68岁，另一方面我们的老板还不是很厌恶我们这些"老革命"
www.revefrance.com
未雨绸缪，不同的人有不同的方法。想跟jms讨论其中一个还算比较行之有效的方法-----购房
出租
随着zéro apport成为可能，我们普通小老百姓也可以成为一套两套小房子的proprietaire。但是
租房过程中经常会出现以下几个问题:
www.revefrance.com
www.revefrance.com
1 租金和房价比多少才能赚点小钱？
www.revefrance.com
通常来说 年租金/房价= 6%以上
www.revefrance.com
2 房东每年都要交什么费用？
www.revefrance.com
A Taxe fonciere
www.revefrance.com
B l'impot sur le revenu
C l'impot sur le capital这就是最近讨论火热的加1.1%的东东，目前为止为10%--11%，09年以后为12.1%
www.revefrance.com
D 就是
保险，这个不光是房客要买，房东也要买的
www.revefrance.com
www.revefrance.com
3 房东charge的计算:如果房东所有出租房的总额不到15000欧元，房东的charge可以简单的用 loyer net X 30%来计算，否则就要实报实销。基本上这个-30%还是比较合算的。这里有一点值得注意的是如果一旦按实报实销来计算charge的话,就必须在连续3年内坚持实报实销不可以立刻转回-30%这种算法。反之没有这个要求。
www.revefrance.com
其他问题还一时没有想起来。。。
www.revefrance.com
以下是jms的补充哈www.revefrance.com
yyan 通常呢 所谓的 déficit foncier 是 入 指的是 年房租 不够 支付你的年开销 比如 taxe foncier ,charges déductibles ,remboussement des emprunts ,amortissement ,如果是入不敷出，那就看DEFICIT 的来源 ，一个是还贷款 另外的就是其他的CHARGES 其他的CHARGES 可以最多 减少10700欧元，换句话说 就是减少 REVENU GLOBAL ，贷款买房子 用于出租 有两个作用 一个是从经济角度出发 比如说 退休后房租是一个很好的补充 另外是从税制上考虑 可以 少交税 。
www.revefrance.com
那个 15000欧元 是涉及
出售房屋的 ，因为卖房子 要交 PLUS VALUE IMMO 一共是27%的税 ，当然如果是résidance principale ;或者
住房的持有的时间超过15年 ，又或者财产不超过15000欧元 ，就不用交 16%d'impot sur la plus-value immo 但是11% de prélèvements sociaux 不可避免
www.revefrance.comwww.revefrance.com
大家可以共同研究 探讨，毕竟地产属于长期投资 也有相关的法律出台 比如LOI ROBIEN RECENTRE OU LOI BORLOO ，LOI GIRARDIN 就不用考虑 那是关于海外的
www.revefrance.comwww.revefrance.com
不过我第三点说的15000是每年算个人所得税时可以减免的租房charge的部分www.revefrance.com
不仅仅针对于学生 ，职员也可以 ，工资(净的)是房租加上杂费的 3倍 被视为 完全有支付能力者，小于3倍的租房者 通常房东自己买 或者让他们买保险 LOCA PASS 或者 GRL ，以规避由于LOCATAIRE 经济问题而导致不能支付房租的风险，如果出租对象是学生，必须是父母担保 ，如果是非欧盟学生 需要其他担保 要求相应苛刻
www.revefrance.com
以下帖子讨论过中介，房客和房租的问题，总结完毕。www.revefrance.com
http://bbs.revefrance.com/viewthread.php?tid=463505&highlight=%E6%88%BF%E4%B8%9Cwww.revefrance.com
想当
房东的要认真学习1989年的法律.
以下是上个帖子里一些mm较有帮助的留言www.revefrance.com
bjya 合同到期也不是很容易让房客搬走的, 要在到期前6个月写挂号信通知. 证明自己收回房子的正当理由. 把房子租给别人不是正当理由. 以前规定租给自己孩子也不是正当理由, 后来貌似改了.如果房客超过60岁, 嫩还得给他找到住处. 一般人都是提前1年开始找律师准备的.
www.revefrance.com
如果房子在
巴黎, 应该可以很容易租给学生或者年轻人的.可以让他们签一个solitaire的合同, 就是分租, 但是如果有一人不交房租, 别人有义务交.
www.revefrance.com
如果空房子出租, 去查一下loi 1989. 问题是如果那个老太太出头签租房合同, 等房客60岁以后, 就不能随便让她搬走了
. 如果嫩要收回房子, 要在方圆多少KM内找到条件相同, 房租不能超过10%的房子给她, 否则就不能让她走. 还有很多条款, 法律上写的很清楚.
vitellefr 如果按照法律程序, 或者说通过中介可以实施的, 是提前一年通知警察, 在房客不交房租18个月后才能去赶人.... 听着很汗呢...当然不包括老人,带着小孩的,冬天零度..
www.revefrance.com
补充一点哈:
www.revefrance.com
买房子投资还分是买新房还是旧房
www.revefrance.com
买了新房用来投资, 目前的政策是,贷款支出可以抵减当年所得税, 可以一直延续到第9年, 前提当然是必须用来出租的;另外,每平方米房租要在规定价钱之内. 好比巴黎XX区规定是20欧元/平米,纵然市场价可以租到22欧的,你也不能高过20欧.
www.revefrance.comwww.revefrance.com
无论是房客还是房东, 都建议买保险, 房客不用担心房租的问题(即便对方有caution), 房客也可以保护自己(比如漏水,遭盗窃理赔之类的)
(我记得这2个保险都是obligatoire的)
以前有报道说很多人买了新房但是租不出去, 其实地段还是主要的, 不要盲目投资,比如不要买交通不便地区一般的, 或者成片出租投资的.
www.revefrance.com
法国实行的大部分是固定利率, 和美国
中国的浮动利率不同, 有的银行为吸引你会把开始的利率弄得很低, 然后用浮动的, 这样很危险. 你宁可过两年, 一但利率下降后, 去银行
申请改换新的利率, 前提是, 一开始牵贷款合同时要注明: SANS PENALITE
www.revefrance.com
casablanca 可以咨询一下LOCA PASS,我找房子的时候房东就要求要LOCAPASS做担保,好象如果我不交房租的话,locapass会帮我交,但是之后LOCAPASS会分期把这笔钱从我帐户上划走,利率是0
提问 LOCA PASS的担保是不是要在租房合同签署了之后才可以申请？
回答 不是的,是你在选房客的时候就可以要求他去网站上去评估一下,如果评估下来可以,就要求房客把表格打印出来,填好,按照要求准备好文件就可以申请了。如果申请下来了,你就可以和他签合同了,如果申请不下来,你可以选择不和他签合同
www.revefrance.com
关于找中介帮助管理房屋出租的
cherido 我们全部都交给中介,负责管理,负责结算,负责找新客,负责开每年的税单管理费用租金的百分之几而已,我得看下单子.
(请mm看到帮助补充以下具体数据，非常感谢！)w保险五十多,2007年的.
vitellefr尽量把保险和中介费用等总额控制在
(房租的)10%以下.
www.revefrance.com
所以选中介的时候要选好, 有的老板不太认真的, 寄来的对帐单也是错误百出, 有的虽然是小公司但做事很仔细. 虽然是
专业人士, 但法律是偏袒房客一方的, 有什么问题房东3年合同之内都不能随便解约的, 我们的保险好象是通过自己的银行买的吧, 具体忘了,一个月30欧吧好象. 如果保险公司同意了房客的资料, 至少你也放心可以和他们签合同了。
但也不一定每个房客都不好, 你如果通过中介的,
一定要告诉中介房客的资料你要过目才能同意, 这样你自己可以分析一下,这是一关, 而且保险公司又是一关, 相对比较安全. 因为有的中介很不负责的, 有人来租他们就答应了, 所以最后的决定权一定要在你手上.
(保险)没这么贵的.印象中差不多3-4%左右, PAP上面也是4%吧.
nikittachewww.revefrance.com
投资，好的中介很重要，我们从谈投资买房子到现在房子出租，期间我们只负责签字，还有出席了一次房东会议，去看过一次房子，中间过程都是中介弄的。
www.revefrance.com
www.revefrance.com
住房押金问题 www.revefrance.com
http://bbs.revefrance.com/thread-612334-1-1.htmlwww.revefrance.com
(以下为摘录上贴内容)
房东何时有权扣留押金？
www.revefrance.comevefra
如果房客没有遵守租约中的规定，房东有权从押金中扣除以下费用：
www.revefrance.com
——房屋被损坏时的修理费。例如墙纸被撕坏、地面和墙面上有明显洞眼、地毯被烧焦等；
www.revefrance.com
——因房屋长期缺乏维护而必须进行的工程费用。在租约有效期内，房客有责任维护房屋的正常使用状态，承担诸如更换打碎的玻璃和坏掉的门把手等事项。如果因为缺乏维护而使房屋损坏，房东有权从租房押金中扣除相关的修理费用，例如因为漏水事故而在墙壁上形成的水痕、孩子房间里的刻画痕迹等；
www.revefrance.comwww.revefrance.com
——为使房客擅自改造的房屋恢复原样的工程费。房客在租来的房子里是无权随便施工的。例如，假如您未经房东同意便打掉一面隔墙，那么他就有权从您的租房押金中扣掉为恢复隔墙而花的钱；
www.revefrance.com
——房客欠缴的房租和杂费；
——房客欠缴的住房税（taxe d'habitation）。
www.revefrance.com
未完待续....
www.revefrance.com
观点并不是很全面,欢迎大家讨论,互相学习,共同进步哈
www.revefrance.com
www.revefrance.com
[ 本帖最后由 poppi 于 2008-10-2 16:41 编辑 ]
